Znalezienie mieszkania w dobrej lokalizacji i rozsądnej cenie potrafi sprawić, że najemca chce podpisać umowę jak najszybciej. Właśnie wtedy najłatwiej przeoczyć zapisy, które kilka miesięcy później stają się źródłem konfliktu z właścicielem. Umowa najmu nie powinna być traktowana jak formalność potrzebna wyłącznie po to, żeby dostać klucze. To dokument, do którego obie strony wracają przede wszystkim wtedy, gdy przestają się ze sobą zgadzać.
Zanim pojawi się podpis, trzeba ustalić, co właściwie jest wynajmowane
Adres mieszkania to za mało. W umowie dobrze dokładnie określić lokal oraz elementy przekazywane najemcy do korzystania. Jeśli wraz z mieszkaniem wynajmowane są komórka lokatorska, garaż, miejsce parkingowe albo wyposażenie, warto jasno to wskazać.
Duże znaczenie ma również protokół zdawczo-odbiorczy. Dobrze sporządzony dokument opisuje stan mieszkania w chwili przekazania. Można dołączyć do niego zdjęcia, zapisać stan liczników i wskazać istniejące uszkodzenia.
To ważne dla obu stron. Właściciel ma dowód, w jakim stanie przekazał lokal, a najemca może wykazać, że rysa na podłodze czy uszkodzony front szafki istniały już w dniu rozpoczęcia najmu.
Czynsz to nie zawsze cały koszt mieszkania
Cena widoczna w ogłoszeniu bywa tylko jednym z kilku elementów miesięcznych wydatków. Przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, jakie opłaty ponosi najemca poza kwotą przekazywaną właścicielowi.
W praktyce mogą pojawić się opłaty administracyjne, energia elektryczna, gaz, internet, woda czy rozliczenia zależne od zużycia. Nie ma nic złego w tym, że część kosztów jest rozliczana osobno, ale zasady powinny być zrozumiałe.
Warto także ustalić sposób dokonywania płatności. Przelew bankowy daje obu stronom prostą historię rozliczeń i ogranicza ryzyko późniejszego sporu o to, czy określona kwota została przekazana.
Kaucja nie powinna być traktowana jak dodatkowy zarobek właściciela
Kaucja pełni funkcję zabezpieczającą. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów określają jej maksymalną wysokość w przypadkach objętych tymi regulacjami oraz zasady późniejszego rozliczenia. Ustawa przewiduje również zwrot kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego, które może ona zabezpieczać.
Właśnie dlatego stan mieszkania przy przekazaniu i przy jego zwrocie ma tak duże znaczenie. Bez protokołu oraz zdjęć strony mogą po roku zupełnie inaczej oceniać, kiedy powstało konkretne uszkodzenie.
Najemca powinien również zachować dowód wpłacenia kaucji. Jeśli została przekazana gotówką, warto otrzymać pisemne potwierdzenie.
Trzeba przeczytać zasady rozwiązania umowy
Jednym z częstszych błędów jest skoncentrowanie się na wysokości czynszu i całkowite pominięcie części dotyczącej zakończenia najmu.
Tymczasem sytuacja życiowa może się zmienić. Nowa praca w innym mieście, rozstanie, zakup własnego mieszkania czy konieczność przeprowadzki mogą sprawić, że najemca będzie chciał zakończyć umowę wcześniej.
Nie warto zakładać, że „jakoś się dogadamy”. Znacznie lepiej jeszcze przed podpisaniem dokumentu sprawdzić, na jaki czas umowa jest zawierana i jakie możliwości jej wypowiedzenia przewidują przepisy oraz sama umowa.
Ustne ustalenia najlepiej przenieść do dokumentu
Właściciel może podczas oglądania mieszkania zgodzić się na psa, wymianę części mebli, zamontowanie własnego biurka czy korzystanie z miejsca parkingowego. Jeżeli takie ustalenie ma dla najemcy istotne znaczenie, dobrze nie pozostawiać go wyłącznie w sferze ustnej obietnicy.
Po kilku miesiącach obie strony mogą inaczej pamiętać szczegóły rozmowy. Jeszcze większy problem pojawia się wtedy, gdy lokalem zaczyna zajmować się inna osoba, na przykład współwłaściciel lub pełnomocnik.
Im ważniejsza kwestia, tym bardziej uzasadnione jest zapisanie jej w umowie albo w załączniku.
Warto wiedzieć, z kim podpisuje się umowę
Przed przekazaniem znacznej kwoty pieniędzy dobrze ustalić, czy osoba przedstawiająca się jako wynajmujący rzeczywiście jest uprawniona do zawarcia umowy.
Szczególna ostrożność przydaje się wtedy, gdy ktoś chce pobrać kaucję jeszcze przed obejrzeniem mieszkania, wywiera presję na natychmiastową płatność albo tłumaczy, że właściciel przebywa za granicą i z tego powodu wszystko trzeba załatwić wyjątkowo szybko.
Pośpiech jest bardzo złym doradcą w sytuacji, w której jeszcze przed przeprowadzką przekazujemy drugiej stronie kilka tysięcy złotych.
Dobra umowa nie musi być skomplikowana
Objętość dokumentu nie świadczy o jego jakości. Kilkunastostronicowa umowa może być pełna niejasnych zapisów, podczas gdy krótszy dokument może bardzo precyzyjnie regulować najważniejsze kwestie.
Najemca powinien po przeczytaniu umowy wiedzieć przede wszystkim, ile i za co płaci, jak rozliczane są media, jaka jest wysokość kaucji, na jaki okres wynajmuje mieszkanie, kto odpowiada za poszczególne obowiązki oraz w jaki sposób może dojść do zakończenia najmu.
Jeżeli któregoś zapisu nie rozumie, najlepszym momentem na zadawanie pytań jest czas przed złożeniem podpisu, a nie dopiero wtedy, gdy pojawia się konflikt.
